疫情还没结束,楼市又开始躁动了。这一次,是大洋彼岸的美国。
排长队抢房的场景,中国人再熟悉不过了。如今,同样的画面出现在了美利坚。
几万人抢一套房子的热闹场面,和我们深圳的“万人摇”一样疯狂。
这只是一个缩影,在过去的几个月,一轮暴涨席卷美国楼市。
标准普尔Case-Shiller的房价指数显示,今年1月全美主要大城市平均房价同比上涨了11.2%,创下年2月以来的最高涨幅。
这轮大涨从去年就开始了,“封城令”松动之后的6月份,全美房屋销量较上月增长近21%,创下年以来的最大月度涨幅。而且,这一纪录仅仅维持了1个月——7月份房屋销量又较6月份增长了近25%。
更重要的是,和中国楼市“一二线上涨,三四线下跌”的分化相比,美国这一轮楼市的拉升,是全国性的普涨。
按照全美地产经纪人协会的数据,美国50个州,几乎所有的大别墅、公寓,价格都在飞涨。
在西雅图、凤凰城、圣地亚哥等城市,房价涨幅更是独领风骚,远超全美平均水平。
美国楼市的成交量也在节节攀升。今年1月份,全美成屋年化销售量达到万套,较去年1月同比增长23.7%。
量价齐升,势不可挡。
就连美国地产商和全美住房建筑商协会,都开始呼吁拜登政府出政策,帮助抑制房价上涨。
开发商都涨怕了,你想想这速度得有多猛。
当然,唯一开心的应该是美国的“有房一族”。据房地产研究公司CoreLogic估计,年这类人群持有的房产比前一年累计增值1.5万亿美元。
相信你也和我一样有个疑问:黑天鹅还未走远,经济跌落谷底,美国房价为什么却疯狂飞涨?
从经济学上看,还得回到供需关系。
房价创下新高的同时,全美的房屋供应,已经是创记录的低点。
全美房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)数据显示,今年2月底美国共有万套待售房屋,与1月份持平,而1月份待售房屋数量是年以来的最低。
这很好理解,疫情之下,卖家们担心让陌生人来参观房屋,会增加自己被病毒感染的风险,所以市面上挂牌的房屋数量急剧下降。
短缺的供应下,以前6个月才能卖完的房子,现在只要1.9个月。
再加上疫情期间,美联储紧急降息至0%-0.25%超低水平,抵押贷利率更是下降至近50年新低。
一边是越来越短缺的房屋供应,一边是低利率刺激导致的旺盛购买力,美国楼市不涨才怪呢。
02全球房价,都在上涨房价急速上涨的现象,不止出现在美国。
全球房价报告显示,年,在世界53个已公布住房市场统计国家中,实际房价(即经过通胀调整后的价格)有40个国家(近8成)上升。而在名义房价(指未经通胀调整)上,共有45个国家(近9成)的房价上涨,仅有8个国家出现下降。在全球房价的上升趋势中,欧洲、美国、加拿大和新西兰领涨。涨幅在这些领跑的国家及亚太地区还在加快。随着通胀上行,全球房价正以前所未有的速度飙升。加拿大蒙特利尔银行(BMO)分析师DougPorter表示,全球实际房价正以45年有记录以来的最快速度上涨。根据美国达拉斯联储汇编的数据,房价已同比上涨6%以上,超过了年和年的峰值。
该指数综合反映了全球24个国家——包括所有G7国家,以及韩国、以色列、南非、新西兰、斯洛文尼亚等国的房价水平。数据按各国GDP加权,因此美国占据最大权重。目前,美国和加拿大房价分别以23.4%和20%领先全球。
近期公布的美国成屋销售报告也显示,美国6月成屋价格中位数达到36.33万美元,创下历史最高记录,同比上升23.4%。据统计,成屋价格中位数自年初以来一直处于上升轨道。
美国全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家LawrenceYun评论称,由于库存仍然紧张,房屋价格中位数不太可能下降,但他预期到年底之前房价的涨幅可能会放慢。
美国房屋租赁成本也明显上升。上月CPI数据显示,美国住房租金截止6月份的年增长率为2.6%,而截止2月份的年增长率仅为1.5%。住房成本增加一旦体现在租赁合同中,将使其难以逆转。
加拿大房价涨幅仅次于美国,约为20%。Porter表示,目前加拿大住宅抵押贷款正在加速增长,5月份同比增幅8.3%,为年来最高水平。过去三十年,加拿大房价最快增速是年的14%,但该国近3个月增幅折合成年率已接近12%。
Porter称,如果房价继续走高、销售保持强劲,加拿大很可能超过美国,重新成为全球房价最快飙升的国家。
数据显示,年第四季度,新西兰的房价(经过通胀调整后的价格)同比上涨16.77%,斯里兰卡的房价占涨幅达15.47%,波多黎各的房价大涨14.59%,斯洛伐克的房价上涨14.28%,土耳其的房价上涨13.70%,德国的房价上涨11.42%。此外,瑞典、美国、俄罗斯、加拿大、韩国、澳大利亚等国的房价,上涨幅度均接近10%。在韩国,官方公布的数据显示,刚刚过去的年,是韩国住宅交易价格9年来涨幅最大的一年,涨幅超过5%。自文在寅政府上台后,首尔房价4年内上升了89.7%。也正因此,文在寅政府支持率大跌,下滑至不足35%。
更夸张的是土耳其。整个年,土耳其房价涨幅超过20%,位居全球第一,最大城市伊斯坦布尔房价涨幅超过30%,在全球主要城市里位居前列。
在加拿大,全国11个主要城市的平均房价在年增长了8.57%。与此对应的是,年的平均房价同比下跌了0.29%。仅在过去的6个月里,当地单户住宅飙升了10万美元。
全球房价报告称,疫情之下,新增的住房需求主要来自城市以外增加的住宅购买,屡创新低的利息,以及量化宽松政策,都成为市场需求不断升级直至爆发的因素。03大放水时代,全球泡沫开始腾飞
大疫之年,这轮全球房价的猛涨让人摸不着头脑。
按理来说,经济形势不好的时候,大家应该缺钱,可全世界为何如此多的人涌进售楼部?
我们还是得回到基本逻辑,楼市的涨跌主要有两大影响因素:
供需关系,货币松紧。
年,为了抵抗疫情对于本国经济的冲击,各国央行默契地以史无前例的速度扩张基础货币,即“放水”。彭博社数据显示,去年全球四大央行(美联储、欧洲央行、英国央行和日本央行)在量化宽松政策上就投入了超过5.6万亿美元(约36万亿元人民币)。年3月,欧洲央行已经宣布年底前额外增加亿欧元资产购买计划,同时使用流动性工具以及灵活银行业监管等措施,为欧元区注入额外流动性。就在同一个月,欧洲央行宣布亿欧元紧急资产购买计划。到了年底,随着第二波封锁措施导致欧元区经济复苏承压,欧洲央行宣布维持三大关键利率不变,并再度将紧急抗疫购债计划规模扩大亿欧元。
根据美联储公布的数据估算,年美国货币增量约为11万亿美元,去年一年美国印钞量就占美元总量的34%。一方面,通过利率政策和大规模量化宽松措施,压低长期抵押贷款利率,在利率低的情况下,人们会增加借贷量,借更多的钱,因为借钱的成本低。同时因为手中现金更多,也会刺激购买和消费。另一方面,民众在对“放水”引发的货币贬值感到恐慌时,大部分人囤积自认为最能保值的资产。以房产为代表具有的保值增值性的实物资产就成了人们的首要选择。以美国为例。据美国劳工部的数据统计,美国的失业率在新冠肺炎疫情暴发后一直居高不下。年4月美国非农就业岗位减少万个,当月美国失业率环比飙升至14.7%,为上世纪30年代经济大萧条以来最高值。就在此前一个月,为了应对疫情影响下的流动性问题,美国联邦储备委员会推出了无限量的量化宽松(QE)计划,并宣布增加4万亿美元的流动性。两天之后,美国国会又通过2万亿美元的财政刺激方案。源源不断的资金进入市场,通过纾困资金、失业救济金、股市增长、企业薪资保护项目等方式到了普通国民的手中。一个普通沃尔玛收银员,如果失业,每个星期可以拿到0美元的救济金,这比正常工作的工资都要高,民众购买力不减反增。赋予民众购买力的同时,在宽松货币政策的利好之下,房贷利息变得非常低。除了美国抵押贷款银行协会(MBA)锚定的30年固定抵押贷款利率达到历史新低值3.08%,在实际贷款操作中,对许多历史信誉较强的机构客户,抵押贷款利率甚至能够达到2.75%这样前所未有的低值,很多人突然发现,月供比房租还要低,那为什么要租房呢?对于英国来说,房价上涨可以归结为惠民房产政策——减免部分购房印花税。按照这一政策,在英格兰和北爱尔兰地区,英国政府将把购房印花税的起征点从原来的12.5万英镑暂提至50万英镑,房产价格中50万英镑以下的部分无需缴纳印花税。以英国平均购房价格23.2万英镑(万元人民币)计算,购房者可节省大约英镑(1.9万元人民币)。政策使围绕首都伦敦等超大型城市的通勤区,更是出现了房地产抢购热潮。04原材料也在涨价
在宽松的货币政策导致多国利率下降至历史最低水平的大背景下,不只房产,股票、黄金、比特币等多种资产价格普遍上涨,建材价格也不例外,而建筑成本的增加也带动了房价的上涨。商品房售价的基本构成成本最大的除了地价,就是土建安装成本。主体工程其中钢筋/混凝土量占主体成本的80%左右,而铁是钢筋的原材料。电线、中央空调、成品房配备电器的大量配件原材料都是有色金属。此外,石油是所有化工产业的基础原材料,石油价格一路上扬,最终将传导至整个化工产业链,以至于下游的涂料:树脂、乳液、钛白粉、固化剂、颜料等价格连续疯涨。年,作为全球房价涨幅最大的国家,土耳其国内的建筑成本指数增长率达到22.99%。新西兰原材料的供应情况扑朔迷离,工人也十分短缺,很多开发商的施工进度已经达到极限。对于美国来说,木材价格一定程度上影响了美国楼市。
我们迎来了一个“万物暴涨”的时代。
大宗商品在涨。原油、玉米、铝、铜、铁矿石,都在疯涨;最猛的还属比特币。去年3月份,比特币下探至美元,后来一路爬升,一度到达6万美元。换句话说,这轮房价暴涨,不是因为需求旺,而是因为市面上钱太多。
疫情冲击越大,经济形势越差,大放水就越疯狂,资产通胀就越猛烈。
全球房价,就是这么被钱堆起来的。
05持有资产是最好的抗通胀方式那么,很多人会问:美国放了这么多水,会不会影响中国?当然会!全球大放水背景下,资金会到处“流窜”,寻找配置低估值资产和潜力资产。其中包括中国。PS:虽然中国金融市场没有完全开放,但热钱依然可以通过地下钱庄流入,也可以通过离岸进入资本市场(通过“沪港通和深港通”渠道进入中国股市,俗称北上资金。)资本市场资金溢出又会带来货币增量。持有资产是最好的抗通胀方式,中国由此也掀起“防抗通胀”的投资热潮。比如,去年全球大放水背景下,中国出现基金购买热潮。尤其是股票型基金。于是,去年上证和深证指数双双大幅上涨。同时,上海、深圳为主的一线房地产市场也发生异动:去年下半年至今年1月,掀起一股二手房提价热潮,一手房也出现日光盘、摇号热现象。据易居研究院保守统计,去年北京、上海等主要一线城市房价均价也上涨了6.8%。其投资收益也远远跑赢通胀指数。但一个疑问是:通胀预期很高,但大型通胀为什么还没到来?(美国通胀还没达到2%。中国CPI指数也处于低位。)(中国CPI消费指数变化)这是因为货币增量暂时被资本市场所吸收导致。如果资本价格继续抬升,相对物价严重偏离。那么增量货币便会流出,进入实体经济,抬升物价。PS:比如,大家都从股市挣到钱了,自然会去大肆消费了,物价于是就起来了!同时,基于第二轮全球放水已经开启,大通胀可能已经很近。而一旦通胀开始,持有潜力资产则是防抗通胀最好的方式。大家切记——过去20年投资房子是投资中国的城市化。而城市化是普遍发生的。所以很多人能够通过购买房产轻易致富。未来20年投资房子则是投资区域的经济潜力。而经济潜力是此消彼涨的。所以未来机会只有部分人才能抓住。鸡蛋不要放在同一个篮子里,海外置业也是分配资产的路径,如果你想对日本、泰国等海外市场有更多更全面的了解,想建立更清晰的选筹逻辑,想要第一时间得到有价值的项目信息,欢迎扫描文末