彭博社日前报道称，数据显示全球房价正持续上涨，达到年金融危机后的最高水平。新西兰、加拿大和瑞典被认为是当前房价泡沫最大的国家，英、美等国的房价泡沫风险也在迅速上升。彭博经济研究部门综合统计包括房价租售比、房价与个人收入比等五项指数，以此衡量一个国家的房产泡沫状态。根据最新数据，很多国家房产价格都在趋向“泡沫警报”，且程度是年金融危机以来未有的。在泡沫程度方面，新西兰、加拿大和瑞典排名全球前列，英国与美国紧随其后。根据美国全国房地产经纪人协会最新统计，今年4月美国房屋销售中间价同比大涨19.1%，监测的美国个大城市中，99%的地区房价在今年一季度上涨，其中89%的地区房价上涨超过10%。关于全球房价上涨原因，经济学家内吉沙称，多种因素正在支持全球房价迅速上涨，乃至达到近十年最高水平。这些因素包括创纪录的低利率、空前的财政刺激、有限的住房存量、对全球经济强劲复苏的预期等。由于疫情在家工作的劳动者需要更大空间，一些国家政府向购房者提供税收优惠，这都在刺激购房需求。内吉沙表示，即使风险指针正在上升，但各国宏观审慎政策总体到位，目前引爆房价崩盘可能性并不大，但需要警惕未来风险上升趋势。在全球房产泡沫化加剧情况下，中国房价仍保持基本稳定。中国指数研究院最新发布的《百城价格指数报告》显示，5月全国个城市新房均价环比上涨0.34%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。今年以来，中国一些地方针对楼市的调控政策密集发布，市场监管加码，对房价产生直接影响。01美国房价，破了15年来记录
疫情还没结束，楼市又开始躁动了。这一次，是大洋彼岸的美国。
排长队抢房的场景，中国人再熟悉不过了。如今，同样的画面出现在了美利坚。
几万人抢一套房子的热闹场面，和我们深圳的“万人摇”一样疯狂。
这只是一个缩影，在过去的几个月，一轮暴涨席卷美国楼市。
标准普尔Case-Shiller的房价指数显示，今年1月全美主要大城市平均房价同比上涨了11.2%，创下年2月以来的最高涨幅。
这轮大涨从去年就开始了，“封城令”松动之后的6月份，全美房屋销量较上月增长近21%，创下年以来的最大月度涨幅。而且，这一纪录仅仅维持了1个月——7月份房屋销量又较6月份增长了近25%。
更重要的是，和中国楼市“一二线上涨，三四线下跌”的分化相比，美国这一轮楼市的拉升，是全国性的普涨。
按照全美地产经纪人协会的数据，美国50个州，几乎所有的大别墅、公寓，价格都在飞涨。
在西雅图、凤凰城、圣地亚哥等城市，房价涨幅更是独领风骚，远超全美平均水平。
美国楼市的成交量也在节节攀升。今年1月份，全美成屋年化销售量达到万套，较去年1月同比增长23.7%。
量价齐升，势不可挡。
就连美国地产商和全美住房建筑商协会，都开始呼吁拜登政府出政策，帮助抑制房价上涨。
开发商都涨怕了，你想想这速度得有多猛。
当然，唯一开心的应该是美国的“有房一族”。据房地产研究公司CoreLogic估计，年这类人群持有的房产比前一年累计增值1.5万亿美元。
相信你也和我一样有个疑问：黑天鹅还未走远，经济跌落谷底，美国房价为什么却疯狂飞涨？
从经济学上看，还得回到供需关系。
房价创下新高的同时，全美的房屋供应，已经是创记录的低点。
全美房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)数据显示，今年2月底美国共有万套待售房屋，与1月份持平，而1月份待售房屋数量是年以来的最低。
这很好理解，疫情之下，卖家们担心让陌生人来参观房屋，会增加自己被病毒感染的风险，所以市面上挂牌的房屋数量急剧下降。
短缺的供应下，以前6个月才能卖完的房子，现在只要1.9个月。
再加上疫情期间，美联储紧急降息至0%-0.25%超低水平，抵押贷利率更是下降至近50年新低。
一边是越来越短缺的房屋供应，一边是低利率刺激导致的旺盛购买力，美国楼市不涨才怪呢。
02全球房价，都在上涨
房价急速上涨的现象，不止出现在美国。
全球房价报告显示，年，在世界53个已公布住房市场统计国家中，实际房价（即经过通胀调整后的价格）有40个国家（近8成）上升。而在名义房价（指未经通胀调整）上，共有45个国家（近9成）的房价上涨，仅有8个国家出现下降。在全球房价的上升趋势中，欧洲、美国、加拿大和新西兰领涨。涨幅在这些领跑的国家及亚太地区还在加快。随着通胀上行，全球房价正以前所未有的速度飙升。
加拿大蒙特利尔银行（BMO）分析师DougPorter表示，全球实际房价正以45年有记录以来的最快速度上涨。根据美国达拉斯联储汇编的数据，房价已同比上涨6%以上，超过了年和年的峰值。
该指数综合反映了全球24个国家——包括所有G7国家，以及韩国、以色列、南非、新西兰、斯洛文尼亚等国的房价水平。数据按各国GDP加权，因此美国占据最大权重。目前，美国和加拿大房价分别以23.4%和20%领先全球。
近期公布的美国成屋销售报告也显示，美国6月成屋价格中位数达到36.33万美元，创下历史最高记录，同比上升23.4%。据统计，成屋价格中位数自年初以来一直处于上升轨道。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家LawrenceYun评论称，由于库存仍然紧张，房屋价格中位数不太可能下降，但他预期到年底之前房价的涨幅可能会放慢。
美国房屋租赁成本也明显上升。上月CPI数据显示，美国住房租金截止6月份的年增长率为2.6%，而截止2月份的年增长率仅为1.5%。住房成本增加一旦体现在租赁合同中，将使其难以逆转。
加拿大房价涨幅仅次于美国，约为20%。Porter表示，目前加拿大住宅抵押贷款正在加速增长，5月份同比增幅8.3%，为年来最高水平。过去三十年，加拿大房价最快增速是年的14%，但该国近3个月增幅折合成年率已接近12%。
Porter称，如果房价继续走高、销售保持强劲，加拿大很可能超过美国，重新成为全球房价最快飙升的国家。
数据显示，年第四季度，新西兰的房价（经过通胀调整后的价格）同比上涨16.77%，斯里兰卡的房价占涨幅达15.47%，波多黎各的房价大涨14.59%，斯洛伐克的房价上涨14.28%，土耳其的房价上涨13.70%，德国的房价上涨11.42%。此外，瑞典、美国、俄罗斯、加拿大、韩国、澳大利亚等国的房价，上涨幅度均接近10%。在韩国，官方公布的数据显示，刚刚过去的年，是韩国住宅交易价格9年来涨幅最大的一年，涨幅超过5％。
自文在寅政府上台后，首尔房价4年内上升了89.7%。也正因此，文在寅政府支持率大跌，下滑至不足35％。
更夸张的是土耳其。整个年，土耳其房价涨幅超过20%，位居全球第一，最大城市伊斯坦布尔房价涨幅超过30%，在全球主要城市里位居前列。
在加拿大，全国11个主要城市的平均房价在年增长了8.57%。与此对应的是，年的平均房价同比下跌了0.29%。仅在过去的6个月里，当地单户住宅飙升了10万美元。
全球房价报告称，疫情之下，新增的住房需求主要来自城市以外增加的住宅购买，屡创新低的利息，以及量化宽松政策，都成为市场需求不断升级直至爆发的因素。03
大放水时代，全球泡沫开始腾飞
大疫之年，这轮全球房价的猛涨让人摸不着头脑。
按理来说，经济形势不好的时候，大家应该缺钱，可全世界为何如此多的人涌进售楼部？
我们还是得回到基本逻辑，楼市的涨跌主要有两大影响因素：
供需关系，货币松紧。
年，为了抵抗疫情对于本国经济的冲击，各国央行默契地以史无前例的速度扩张基础货币，即“放水”。彭博社数据显示，去年全球四大央行（美联储、欧洲央行、英国央行和日本央行）在量化宽松政策上就投入了超过5.6万亿美元（约36万亿元人民币）。
年3月，欧洲央行已经宣布年底前额外增加亿欧元资产购买计划，同时使用流动性工具以及灵活银行业监管等措施，为欧元区注入额外流动性。就在同一个月，欧洲央行宣布亿欧元紧急资产购买计划。到了年底，随着第二波封锁措施导致欧元区经济复苏承压，欧洲央行宣布维持三大关键利率不变，并再度将紧急抗疫购债计划规模扩大亿欧元。
根据美联储公布的数据估算，年美国货币增量约为11万亿美元，去年一年美国印钞量就占美元总量的34%。一方面，通过利率政策和大规模量化宽松措施，压低长期抵押贷款利率，在利率低的情况下，人们会增加借贷量，借更多的钱，因为借钱的成本低。同时因为手中现金更多，也会刺激购买和消费。另一方面，民众在对“放水”引发的货币贬值感到恐慌时，大部分人囤积自认为最能保值的资产。以房产为代表具有的保值增值性的实物资产就成了人们的首要选择。以美国为例。据美国劳工部的数据统计，美国的失业率在新冠肺炎疫情暴发后一直居高不下。年4月美国非农就业岗位减少万个，当月美国失业率环比飙升至14.7%，为上世纪30年代经济大萧条以来最高值。就在此前一个月，为了应对疫情影响下的流动性问题，美国联邦储备委员会推出了无限量的量化宽松（QE）计划，并宣布增加4万亿美元的流动性。两天之后，美国国会又通过2万亿美元的财政刺激方案。源源不断的资金进入市场，通过纾困资金、失业救济金、股市增长、企业薪资保护项目等方式到了普通国民的手中。一个普通沃尔玛收银员，如果失业，每个星期可以拿到0美元的救济金，这比正常工作的工资都要高，民众购买力不减反增。赋予民众购买力的同时，在宽松货币政策的利好之下，房贷利息变得非常低。除了美国抵押贷款银行协会（MBA）锚定的30年固定抵押贷款利率达到历史新低值3.08%，在实际贷款操作中，对许多历史信誉较强的机构客户，抵押贷款利率甚至能够达到2.75%这样前所未有的低值，很多人突然发现，月供比房租还要低，那为什么要租房呢？对于英国来说，房价上涨可以归结为惠民房产政策——减免部分购房印花税。按照这一政策，在英格兰和北爱尔兰地区，英国政府将把购房印花税的起征点从原来的12.5万英镑暂提至50万英镑，房产价格中50万英镑以下的部分无需缴纳印花税。以英国平均购房价格23.2万英镑（万元人民币）计算，购房者可节省大约英镑（1.9万元人民币）。政策使围绕首都伦敦等超大型城市的通勤区，更是出现了房地产抢购热潮。04
原材料也在涨价
在宽松的货币政策导致多国利率下降至历史最低水平的大背景下，不只房产，股票、黄金、比特币等多种资产价格普遍上涨，建材价格也不例外，而建筑成本的增加也带动了房价的上涨。商品房售价的基本构成成本最大的除了地价，就是土建安装成本。主体工程其中钢筋/混凝土量占主体成本的80%左右，而铁是钢筋的原材料。电线、中央空调、成品房配备电器的大量配件原材料都是有色金属。此外，石油是所有化工产业的基础原材料，石油价格一路上扬，最终将传导至整个化工产业链，以至于下游的涂料：树脂、乳液、钛白粉、固化剂、颜料等价格连续疯涨。年，作为全球房价涨幅最大的国家，土耳其国内的建筑成本指数增长率达到22.99%。新西兰原材料的供应情况扑朔迷离，工人也十分短缺，很多开发商的施工进度已经达到极限。
对于美国来说，木材价格一定程度上影响了美国楼市。
我们迎来了一个“万物暴涨”的时代。
大宗商品在涨。原油、玉米、铝、铜、铁矿石，都在疯涨；最猛的还属比特币。去年3月份，比特币下探至美元，后来一路爬升，一度到达6万美元。
换句话说，这轮房价暴涨，不是因为需求旺，而是因为市面上钱太多。
疫情冲击越大，经济形势越差，大放水就越疯狂，资产通胀就越猛烈。
全球房价，就是这么被钱堆起来的。
05持有资产是最好的抗通胀方式那么，很多人会问：美国放了这么多水，会不会影响中国？当然会！全球大放水背景下，资金会到处“流窜”，寻找配置低估值资产和潜力资产。其中包括中国。PS：虽然中国金融市场没有完全开放，但热钱依然可以通过地下钱庄流入，也可以通过离岸进入资本市场（通过“沪港通和深港通”渠道进入中国股市，俗称北上资金。）资本市场资金溢出又会带来货币增量。持有资产是最好的抗通胀方式，中国由此也掀起“防抗通胀”的投资热潮。比如，去年全球大放水背景下，中国出现基金购买热潮。尤其是股票型基金。于是，去年上证和深证指数双双大幅上涨。同时，上海、深圳为主的一线房地产市场也发生异动：去年下半年至今年1月，掀起一股二手房提价热潮，一手房也出现日光盘、摇号热现象。据易居研究院保守统计，去年北京、上海等主要一线城市房价均价也上涨了6.8%。其投资收益也远远跑赢通胀指数。但一个疑问是：通胀预期很高，但大型通胀为什么还没到来？（美国通胀还没达到2%。中国CPI指数也处于低位。）（中国CPI消费指数变化）这是因为货币增量暂时被资本市场所吸收导致。如果资本价格继续抬升，相对物价严重偏离。那么增量货币便会流出，进入实体经济，抬升物价。PS：比如，大家都从股市挣到钱了，自然会去大肆消费了，物价于是就起来了！同时，基于第二轮全球放水已经开启，大通胀可能已经很近。而一旦通胀开始，持有潜力资产则是防抗通胀最好的方式。大家切记——过去20年投资房子是投资中国的城市化。而城市化是普遍发生的。所以很多人能够通过购买房产轻易致富。未来20年投资房子则是投资区域的经济潜力。而经济潜力是此消彼涨的。所以未来机会只有部分人才能抓住。
鸡蛋不要放在同一个篮子里，海外置业也是分配资产的路径，如果你想对日本、泰国等海外市场有更多更全面的了解，想建立更清晰的选筹逻辑，想要第一时间得到有价值的项目信息，欢迎扫描文末
